原标题：烟台"旺"季误入八大死胡同 降不降价左右为难
今年的市场大环境注定了这个金九银十极高的话题性，以往的传统旺季更多了几分开发商和购房者“决一胜负”的意味，经过了几个月的胶着，全年任务、去库存以及刚需的必要都到了一个临界，对于开发商来说降或者不降、对于购房者而言等还是不等都是最后时机了。然而，降价和出手也不是一场“说走就走的旅行”，正是因为种种的矛盾心态才造成了长久的胶着，问题的答案却不是谁能盖棺定论的，在这个秋风渐凉的时节，烟台"旺"季误入"八大死胡同"......
一号胡同：降不降左右难
今年市场最大的疑问归根结底就一句话“房价还能不能降了”？正如一位业内人士所说，想买房的人大有人在，大家之所以观望就是对房价下跌还有期待。诚然，除了买别墅的土豪们，对于普通购房者来说，价格始终是关注的最大焦点，尤其是市场还出现了降价的苗头，等一等成了不约而同的选择。市场今年的大格局已经基本定调儿，房企想要翻盘，唯一的机会就在9—10月份了，去化库存回笼资金压力不小。在目前的市场环境下，只要项目的价格够有诚意，短期内的销量必然会有提升，中海国际社区打出最低价4980元/平后，迅速吸引购房者，龙口人张先生一次性抢购了两套，用他的话说：“主要是价格，实在太出乎意料了。”中海国际社区的网签量也直逼500套大关。
虽说有了第一个吃螃蟹的人，但贸然降价的风险也不容小觑，且不说降价后老业主的“一哭二闹三上吊”，业内圈子也早有共识，任谁也不敢太过直白的说出“降价”二字，有些时候降价也许会激发个别项目一时的销售量，但从长远看，也会向购房者传递另一个信息——“市场果然是不好的，再坚持一下，价格肯定会再降”，毕竟买房不买跌还是普遍心理。优惠成了比较保险的说法，但这优惠的力度怎么拿捏，也不是个容易事儿。
二号胡同：等不等挺纠结
开发商矛盾降不降，购房者纠结等不等，毕竟僵持了数月就是为了等待房价下跌，但是从目前的烟台市场看，除了个别项目优惠较大，或者新项目定价较低外，降价潮似乎还很遥远，不过对于刚需们来说，如果这段时间还不出手就只能等到明年了，而房价到了明年还会不会像现在这样维稳也很难说。
从搜房网9月看房团的情况看，购房者的置业热情有了明显提升，很多购房者已经不再等待，到市场上去看一看有没有合适的房源是不少人的心态，想及时出手的人不在少数，因此对于楼盘的优惠格外关注。还有部分需求不是十分迫切的购房者则表示会再观望一下，还有人对于房价的下跌仍然信心十足，但整体来看，季节性的回暖还是值得期待的。
三号胡同：说好的开盘呢？
不管市场如何冷淡，按照推广节点要入市的房子一个也不能少，只是购房者的观望势必会影响蓄客，能不能按照既定的时间面世难说。从8月开始，已经有不少项目抢先入市了，据搜房网数据监控8月开盘项目15个，开盘率53.6%。此外，在8月末有28个项目有计划在9月开盘，但9月已经过去大半，说好的开盘实际上只有有限的几个，大部分项目还没有入市。不过，在8月预售楼盘中，不少项目预售体量较大，预售房源达到7814套，年前的清仓是势在必行的，后续将开盘的项目应该不在少数。
四号胡同：限购虽松限贷仍紧
楼市上半段的惨淡让地方政府终于坐不住了，解除限购的热潮在全国迅速铺开，从目前的效果看，解除限购让不少城市的成交量在短期有了一定的复苏，但短暂的“回暖”之后，不少城市重新回归平淡，其一大原因就是调控市场的另一高压线“限贷”尚未放松，而业内人士也直言，限贷对于市场的影响更大。有业内人士认为，限购解除毕竟只解决了购房资格的问题，限贷的放松才会进一步解决资金的问题。还有人分析称，购房门槛的放开将会让更多被制约的购房需求进入市场，特别是改善性需求。然而限贷仍是关键点，调整限贷政策才能使楼市有望实现阶段性回暖。
五号胡同：优惠怎么做才最吸引眼球？
在目前的市场环境下，不给优惠的房企还是少数，据搜房网统计，9月烟台6区优惠折扣盘(住宅和别墅)总量为242个，但是优惠怎么做才能吸引购房者呢？除了传统的折扣、送面积、送礼品等，根据搜房以往的调查显示，像鼎城国翠最高50万贷款免息、青桦逸景看房团独家优惠总房款直减6万、富丽紫玉花园特价房一口价4400元/平等更加实用和直白的优惠方式才更受购房者喜爱。此外，新盘的定价受到市场影响更加接地气，中海国际社区最低价4980元/平、铂悦府5070元/平......有了这样的项目在前，对其片区周边和竞品项目的定价很难说没有影响。
六号胡同：一条城铁能救多少房源？
地处交通末端一直是骄傲的烟台人心头大痛，至今尚无城铁更是颜面受损，而交通的发达程度对于一个城市的出行、经济、文化、人口导入、产业开发等各方面的发展意义非凡，因此已经进入尾期的青烟威荣城际铁路受到了各方关注，特别是不少主打城铁牌的楼盘，在烟台最明显的就是桃村，此外还有牟平养马岛周边以及福山、芝罘、莱山的部分片区。从城铁定案之时，桃村附近就崛起了大量楼盘，而其仰仗的唯一就是城铁的开通了。如果打开一张搜房图，在密密麻麻的楼盘中，有一个区域的楼盘密度令人咂舌，那就是牟平区。地盘较大的牟平区最近几年借着房地产的东风卖了大量地块，这些楼盘，特别是养马岛周围的项目多打折旅游地产、养生地产的名号，外来人口是一大主力，但在如今的市场环境下，内外销售都不怎么给力，城铁的开通带来了一丝希望，但这究竟有多大的帮助难料。
七号胡同：商业地产日子好过？
纷纷扰扰的楼市话题似乎更多的都是围绕住宅市场，另一大头，在一段时间被誉为“避风港”的商业地产日子如何呢？城镇化的进程让每一个居于其中的人都深刻感受到了变化，其中商业地产的蓬勃也是重要方面。在烟台这样并不很大的城市里，各区的综合体迎来了大发展，芝罘、莱山、福山和开发区就有近30个综合体项目，凭借丰富的业态和强大的功能构架起烟台商业圈新格局，有效地带动基础设施建设,保障城市化的进程。但机遇和风险向来并存，综合体扎堆，不仅考验着一座城市的规划能力、发展速度和人口导入是否能与之匹配，也考验着开发商们，毕竟每个综合体都是那些业态，很难不出现产品的雷同，综合体中的住宅项目大多也比普通住宅价格高出一些，写字楼的销售压力不小......在冷淡的市场大环境下，商业地产还能再次成为“避风港”吗？
八号胡同：业内嘴仗挺过瘾？
每到市场陷入胶着，各种嘴仗就免不了，专家们和房地产从业者各抒己见，观点满天飞，也让购房者看的眼花缭乱。王石放言担忧称“下一个倒下的是万科”，任志强是为数不多的、始终坚持认为2014房价和成交量会小幅上扬的开发商，潘石屹则毫不客气地点评道：“王石担心十年之后倒下去的是万科，我觉得太乐观了。”
抛开全国大市场，单就烟台来说，此前一边倒的看涨市场也在今年萎靡的数据面前出现了分化，一些冷静甚至有些悲观的声音开始出现，和仍在坚称走高的人们相左。在最近热议的金九银十话题中，正元怡居营销负责人苑郎称，今年楼市销售大不如往年同期，搞促销、打价格战早就开始了。上上品房产经纪副总经理王成良也称，局部开发商为完成下半年的销售计划，势必将在这一阶段推出打折促销的价格战。另一边，闽泉·御福林董事长吴福林就认为，市场需求很大，只是大家对房价比较敏感，但实际上烟台房价没有下降空间。专家们吵得热闹，但对于购房者来说，出手与否还要看自身的需求以及经济能力等综合考虑。
