原标题：城铁开通 烟台沦为青岛后花园？
如果问现在烟台人最关心哪方面的新闻，那一定就是28日即将正式开通营运的青烟威荣城铁。从规划伊始，烟台街头巷尾议论最多的话题就莫过于这条铁路能为烟台带来什么。尚未形成的“青烟威一小时生活圈”让烟台人看到了腾飞的希望，随之而来的产业发展带来的城市配套的升级更是让烟台在“抱团发展”中甜头十足。而随着烟台旅游业、养老地产及区域性产业的发展，烟台本土的商业地产也迎来了新的发展契机。
商场扎堆出现：烟台商业地产成夹生饭
近年来，政策调控成为掣肘中国房地产行业发展的“罪魁祸首”。不过，调控新政往往主要针对住宅市场，商业地产则影响甚微。因此，商业地产凭借高收益很快成为了行业“新宠”。烟台也不例外，从2010年开始，受住宅限购的影响，烟台商业地产已经呈现罕有的大跃进局面。随着近几年烟台城市地位的提升及海景房的热卖，很多商业地产大咖也纷纷“染指”烟台市场，除了本土商业大鳄振华、外来豪门百盛、世茂、银座，2014年更是迎来了大悦城、万达两大巨头的开门迎客，一时间，烟台商业地产市场风云突变。
然而，烟台虽然顶着准二线城市的光环，购买力及消费人群都没有达到相应的高度。据搜房网数据监控中心统计显示，目前烟台商业项目超过60个，写字楼项目超过50个，而且不少住宅项目也加大了商业面积的开发，发酵过度的商业地产泡沫已经非常明显了。但以南大街商圈来看，百盛、银座、万达、大悦城、世茂、阳光100加上三个振华，如此体量，面对哪些人销售真是令人头疼的问题。其实单从销售而言，不是商业项目最大的难题。前期招商和后期运营便是两块难啃的骨头。弹丸之地的群雄纷争让不少成功的开发案例及有经验的开发商转战烟台都尝到了“折戟沉沙”的苦楚。
烟台商业地产整体发热，也有其合理成分。一些开发商把商业部分作为优质资产持有自营，以应对不可预见的市场风险。另外，部分热点区域和黄金地段商业尽管严重过剩，但只要规划运营得当，也能够成为市场低迷期的掘金利器。总之，烟台商业地产就是一锅夹生饭，谁能吃到最香最熟的部分，不仅仅是运气的问题了。
城铁来袭产业发展为商业地产带来商机
青荣城铁开通在即，动车的运行将缩短烟台到各大城市的运行时间，“青烟威”抱团发展，烟台产业发展将迎来更多机遇，产业工人的增加无疑直接扩容了购买人群阵营。与此同时，交通的便捷也将为山海大城烟台带来大量的旅游人群及养老人群，旅游业发展带来的季节性消费及养老人群带来的购买力不容小觑，更遑论城铁拉近了烟台主城区到周边区县的距离，城郊居民主城区周末型或者周期型采购也成为烟台商业地产发展的一大助力。
戴德梁行青岛公司总经理张春雨认为，商业地产除了能带来持续的税收外，还能解决人口就业问题，引入第三产业，从政府导向来说，政府在拍地过程就开始加重商业地产的投资比重，因此，大部分人都说过去十年，是房地产住宅市场的黄金十年，那么接下来的十年或许就是商业地产的黄金十年。
双刃剑烟台或成为青岛后花园
然而，凡事有利必有弊。在“一小时生活圈”的成员中，青岛作为山东省的经济排头兵，其商业竞争力远非烟威可比。城铁开通后，烟台到青岛一个半小时速达，这仅仅相当于目前芝罘区到牟平区所需时间，如此快捷的速度也让到青岛购物更为方便，而青岛商业地产的繁荣自不必提，到底烟台所占的“甜头”中能否涵盖商业地产，言之尚早。
去年青岛万达奠基时的盛况震惊全国，而当时造势的目的就是要把青岛做成区域性购物天堂。青烟威荣城铁的开通，将使烟台以前坐飞机去大连购物的群体，逐步倾向于周期性去青岛购物。
业达中心策划经理王伟介绍，青岛计划建设一条环形城铁，另一条从海阳通往威海，这样就把其北部地区全部连接成一个血液动脉，人口和资源会通过两条通道，不断地输入到青岛，青岛利用港口优势，形成外输型城市，成为胶东地区的贸易基地，而烟台是工业加工业城市，将会是一个生产基地，由此沦落为青岛的后花园。而烟台本土的商业会随着城铁带动的产业发展形成区域性商业体，但是大型商贸区的形成将会举步维艰。
